La compra de una vivienda nueva es una gran alegría para cualquier persona, pero no está exenta de riesgos. El seguro decenal actúa como garantía de protección ante los más graves. A continuación, explicamos todo lo que debes saber sobre esta póliza esencial para poder reclamar algunos daños y desperfectos que pueda tener tu casa.
¿Qué es un seguro decenal?
El seguro decenal, como su nombre indica, es una póliza que durante diez años protege y garantiza que los propietarios de viviendas recién construidas sean compensados por los daños materiales que sufra su edificio que se deban a la propia construcción (no motivadas, por ejemplo, por reformas posteriores) o que afecten a los elementos estructurales (los que mantienen en pie el edificio, como forjados, pilares, muros de carga y vigas), siempre y cuando estos deterioros comprometan la solidez y la estabilidad de la vivienda. No basta, por tanto, con que haya daños en una viga, por ejemplo, sino que este desperfecto pueda suponer un riesgo real de desplome total o parcial del edificio. Este seguro garantiza, por tanto, la seguridad de los habitantes de las viviendas frente a los daños que tengan su origen en errores a la hora de construir la estructura o en problemas de asentamiento del suelo, que inciden en la cimentación, pero no de los daños producidos por el deterioro de las casas debido al paso del tiempo y su uso.
¿Cómo funciona un seguro decenal?
Tiene una doble protección, pues defiende tanto al promotor inmobiliario como a los propietarios de las viviendas que ha vendido, de modo que la aseguradora responde de los desperfectos de las casas nuevas indemnizando directamente a los compradores. El propietario de una vivienda tiene que saber, eso sí, que existen una serie de plazos para poder reclamar al promotor la reparación de los daños que aprecie en su casa:
- Hasta 10 años por daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc. (los que ya hemos mencionado como elementos estructurales del edificio). Son muy infrecuentes, pero graves y costosos.
- Hasta 3 años para avisar de defectos de los llamados elementos constructivos (ventanas, muros que no sean de carga, suelos, techos…) y de las instalaciones que no cumplan con los requisitos de habitabilidad (como los malos olores, una defectuosa insonorización, humedades persistentes o problemas con la caldera, entre algunos de los más habituales).
- 1 año para los daños en los elementos de acabado o de terminación de la obra, como tarimas levantadas, puertas que no cierran, pintura desconchada, grifos que gotean, etc. Son los desperfectos más habituales cuando se entra en una casa nueva, pero también los más fáciles de reparar
Estos plazos mínimos son en realidad las responsabilidades del constructor de la obra, que deben aportar a los compradores las garantías de la durabilidad de los distintos elementos. Ahora bien, el seguro decenal es el único obligatorio y se refiere exclusivamente a los desperfectos en la estructura del edificio, que tienen una garantía de diez años. Aunque el propietario también tiene que tener en cuenta que existen garantías complementarias cuya duración es distinta dependiendo de la aseguradora, como las coberturas de impermeabilización de cubiertas y de fachadas que suelen ser de 3 años. Un dato importante a la hora de reclamar dentro del tiempo estipulado es tener en cuenta que estos plazos no comienzan desde que el comprador adquiere la casa, sino desde que el promotor firma el acta de recepción de la obra por entrega del constructor.
¿Quién necesita este seguro?
Toda empresa promotora o persona particular que va a hacer una obra de construcción para terceros necesita contratar un seguro obligatorio de garantía decenal para cubrir los defectos que puedan aparecer en la obra durante 10 años. En muchos casos los promotores contratan Oficinas de Control Técnico (OCT), que son empresas de ingeniería y/o arquitectura, para que controlen y supervisen las distintas fases de la ejecución del proyecto, y que realizan un informe sobre la calidad de la construcción que sirve a la aseguradora para saber cuál es el estado real de la obra que va a proteger. De hecho, la mayoría de las aseguradoras no admiten riesgos si la obra no está supervisada por una OCT. Con todo, sí se puede contratar una póliza decenal sin OCT, como cuando la obra ya está terminada y los técnicos no han podido supervisar todo el proceso de edificación. Eso sí, no muchas compañías están dispuestas a asumir esos riesgos y el precio del seguro suele ser más elevado.
¿Es obligatorio tener un seguro decenal?
Como hemos mencionado anteriormente, es un seguro obligatorio solo para edificios de viviendas, por lo que debe contratarlo el promotor de estos, sin que exista la posibilidad de que pueda anularlo antes de que cumpla el plazo de 10 años. De hecho, si no cuenta con ese seguro no puede inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad, por lo que no podría obtener una financiación hipotecaria ni vender las viviendas. Sin embargo, no es obligatorio cuando un autopromotor construye una vivienda unifamiliar para uso propio. Lo que pasa es que, si decide vender esa casa a un tercero antes de que pasen diez años desde que acabó de construirla, debe contratar un seguro decenal por el tiempo que reste para completar los diez años. Para el resto de edificios que no sean de viviendas (oficinas, hoteles, centros comerciales…) también se puede contratar este seguro, aunque no es obligatorio. En estos casos, se garantiza todo el conjunto de la edificación, que junto a la cimentación y la estructura incluye otros elementos como cerramientos exteriores, obra secundaria, equipos, instalaciones, etc. por daños que afecten a su estabilidad, pero también gastos como demolición o desescombro ante un siniestro de gran magnitud.
¿Cuáles son las coberturas?
La garantía básica mínima que contempla el seguro decenal es la de daños estructurales. Esto significa que se indemniza a los compradores de las viviendas o se les reparan los daños materiales por desperfectos o vicios de origen, cuando se estaba construyendo el edificio (por el asentamiento del terreno, en los forjados, las vigas, mal estado de los pilares…) durante un plazo de diez años. Existe la posibilidad de contratar una garantía más amplía para hacer que esta cobertura dure más tiempo. A esta cobertura mínima se pueden incluir otras opcionales, según el nivel de protección que quiera tener el promotor, como impermeabilización de fachadas y cubiertas, estanqueidad de sótanos o protección de bienes preexistentes (que formen parte de la obra original) en caso de reforma. Hay que tener claro que este seguro solo responde cuando es la estructura la que se ve comprometida y actúa únicamente sobre esta. Teniendo en cuenta este aspecto, vamos a enumerar algunos aspectos que no quedan cubiertos por el seguro decenal:
- Daños del propietario en el interior de su casa ni de terceras personas.
- Daños en los bienes personales dentro de la vivienda.
- Pérdida del alquiler o la imposibilidad de habitar la vivienda.
- Desperfectos por reformas u obras ejecutadas en el inmueble después de su compra.
- Perjuicios por un mal uso o escasa conservación y mantenimiento adecuados del inmueble.
- El importe destinado a la conservación y mantenimiento del inmueble desde su venta.
- Desperfectos por una explosión o un incendio, a no ser que se compruebe que se hayan producido por defectos en la ejecución inicial de la obra.
- Siniestros originados en partes de la obra sobre las que haya reservas, es decir problemas detectados que deben ser subsanados.
Ventajas de este seguro
Este seguro aporta tranquilidad para afrontar cualquier gasto en caso de que existan daños en la estructura del edificio, pues es la aseguradora la que asume la indemnización a los nuevos propietarios o de las obras de reparación. Para los compradores supone, por tanto, una auténtica garantía durante diez años ya que en caso de que la vivienda que han comprado tenga defectos de construcción o los materiales no sean de la calidad acordada, se les va a compensar sin coste alguno para ellos. Además, simplifica la resolución de siniestros sin entrar en largos procesos judiciales de definición de responsabilidades entre quienes han participado en la construcción, toda vez que queda bien claro que el responsable es el promotor y responde de los daños a la edificación con su póliza. Y aunque los siniestros que cubre el seguro decenal no son muy frecuentes, sí son de mucha gravedad por lo que el coste de reparación de estos desperfectos puede suponer un gasto enorme para la constructora, por lo que esta póliza es de vital importancia para el promotor. Otra de las grandes ventajas de este seguro es su precio ya que es reducido, no incrementando significativamente el coste de la obra (en torno al 0,55% del valor total en viviendas de edificio y 0,70% en casas unifamiliares). El capital asegurado debe comprender el 100% del coste final de la obra (que incluye el edificio y, en su caso, la urbanización) y el valor declarado por metro cuadrado no puede ser inferior a los 390 euros para una casa en un edificio, que se eleva a unos 420 euros en chalets adosados y 520 euros en chalets individuales. Con todo, el coste final del seguro no solo dependerá del tipo de vivienda, sino también de la fecha de la finalización de la obra, si tiene OTC, el valor de la construcción, su ubicación y las coberturas opcionales que se deseen incluir en póliza.
